11 důvodů, proč si koupit krátký prodej
Na povrchu se může zdát, že kupující na krátkodobém prodeji je dost dobrá. Ačkoli tenký okraj krátkých prodejů může být pro kupujícího výhodný - protože existují vždy výjimky - hodně času, kupující by lépe koupil domov, který není v selhání.
Krátké tržby se neprodávají za slevy.
Není pravděpodobné, že slyšíte odborníky v oblasti nemovitostí, že vám není dobrý nákup krátkého prodeje . Zčásti to je proto, že profese v oblasti nemovitostí profitují z krátkého prodeje . Každý dělá peníze kromě prodejců a kupců. Uvědomte si také, že seznam agentů může tlačit prodejce na seznam jako krátký prodej, protože v případě, že prodejci prošli uzavřením trhu , by agenti výpisu neobdrželi výpis.
V Sacramentu, kde pracuji, například mnoho agentů ignoruje krátké tržby a navrhuje, aby kupující koupili něco jiného. Jedná se často o agenty, které byly v minulosti spáleny a krátké prodeje se rozpadly, protože byly uvedeny na seznam agentů, kteří neměli žádný obchod, který uvádí krátký prodej.
Zde je 11 důvodů, proč kupující nemusí chtít koupit krátký prodej:
Prodejci platili příliš mnoho
Pokud se dům prodal za 500 000 dolarů před několika lety a je nyní k prodeji za 400 000 dolarů, neznamená to, že kupující získá 100 000 dolarů z vlastního kapitálu zdarma.
To znamená, že prodávající zaplatil příliš na rostoucím trhu a nyní trh klesl. To znamená, že prodávající nemá žádný vlastní kapitál.
Prodejci si půjčili příliš mnoho
Banky, které chtěly půjčovat peníze na ocenění trhů, někdy umožnily dlužníkům přefinancovat dům, což znamenalo, že dlužní úvěr převýšil hodnotu nemovitosti.
Hodnocení jsou subjektivní a ne všichni hodnotitelé budou mít stejnou hodnotu v domě. Ačkoli proti zákonu, někteří odhadci jsou tlakováni bankami zhodnotit v množství, které majitel domu chce půjčit.
Přísné kvalifikace Nezkušení nebo neetickí realitní makléři mohou přimět prodávající, aby zvážil krátký prodej, když prodávající nesplňuje podmínky pro krátký prodej . Prodejci musí prokázat potíže a předložit důkazy o utrpení věřiteli ke schválení. Někteří agenti uvádějí domů jako krátké tržby, aniž by někdy mluvili s věřiteli nebo předurčili prodejce.
Domy prodávají v tržní hodnotě.
Věřitelé nejsou naivní nebo si neuvědomují hodnotu domova. Věřitelé budou trvat na srovnávací analýze trhu , známé jako CMA nebo ceně makléřů, známé jako BPO. Pokud se věřitel domnívá, že lze získat lepší cenu tím, že se nemovitost vykoupí z nabídky krátkého prodeje, věřitel se může vydat za vyšší cenu. Tato cena bude blízká tržní hodnotě . Věřitelé akceptují krátké tržby, když dům stojí za prodejní cenu, což znamená tržní hodnotu.
Domy prodávají "tak, jak je"
Pokud hypoteční společnost souhlasí s krátkým prodejem , s největší pravděpodobností také zaplatí závěrečné náklady v transakci.
Poskytovatelé úvěru požádají kupce o koupi domu v jeho současném stavu. Úvěry obvykle odmítají platit za:
- Navrhované opravy zveřejněné při domácí prohlídce .
- Inspekce proti škůdcům nebo práce nezbytné pro vydání jasného hlášení o škodlivém organismu.
- Osvědčení střechy nebo opravy střech.
- Plány ochrany domova pro kupujícího.
- Odložená údržba.
Délka času zavření
V závislosti na tom, kdy bylo podáno oznámení o selhání , zadržení zadavatele věřitele a kolik papírování prodávající již předložil, mohlo to trvat kdekoli od dvou týdnů až dva měsíce, aby získala odpověď na nákupní nabídku od věřitele. Také, pokud jsou dva věřitelé zapojeni, protože existují dva úvěry zajištěné na nemovitosti, to může trvat déle, aby uspokojily požadavky druhého věřitele.
Věřitelé mohou změnit podmínky
Někteří věřitelé si vyhrazují právo znovu projednat podmínky krátkého prodeje na poslední chvíli.
Pokud se trh změní, přijdou nové zákony nebo překročí věřitelův stůl nová informace, věřitel se může pokusit změnit podmínky smlouvy. Poskytovatelé úvěru obvykle mají k dispozici právníky a běžní kupci ne.
Odměna Komise pro věřitele
Věřitelé, kteří prodali úvěr Fannie Mae nebo Freddie Mac, obecně platili tradiční realitní provize realitním agentům. Jiní mohou požadovat slevu. Agenti nakonec dělají dvakrát až třikrát práci konvenční transakce a neocení, že dostanou méně peněz na to, aby dělali více práce. Pokud jste souhlasili s tím, že zaplatíte svého agenta určitou částku podle smlouvy kupujícího , můžete být zodpovědný za rozdíl mezi tím, co půjčitel zaplatí a jakou smlouvu stanoví, pokud se váš agent odmítne vzdát tohoto rozdílu.
Vyšší náklady na uzavření kupujícího
Vzhledem k tomu, že věřitelé zřídka zaplatí za nějaké doplňky, jako by byl prodávající ochoten udělat, pokud chcete nějaké z těchto doplňků, zaplatíte za ně sami. Někdy věřitelé odmítnou platit za standardní náklady na uzavírání prodejců, jako jsou například daně z převodu . Pokud budete chtít konkrétní kontroly, budete pravděpodobně zaplatit za jejich kapsu.
Ztratit kontrolu transakce
Pokud potřebujete uzavřít úschovu k určitému datu, hodně štěstí s tím. Krátký proces prodeje domů trvá neomezený čas. Prodávající půjčuje výstřely, nikoli kupujícímu ani věřiteli kupujícího. Pokud se snažíte uzavřít escrow souběžně s prodejem svého domova, možná se to nestane.
Motivace malého prodejce
Když prodejce zjistí, že krátkodobý prodejní účinek na úvěr se blíží uzavření trhu, je pro prodejce malý podnět ke spolupráci s krátkým prodejem. I když se prodejci mohou kvalifikovat koupit jiný domov za 2 roky po krátkém prodeji versus 5 (s omezeními) na vyloučení, někteří nemají v úmyslu někdy kupovat jiný domov znovu.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie